Publicerad 12 april 2021 | Av Natalie Westermark
Marita du är Vd i Storebrand Fastigheter. Hur skulle du beskriva ditt arbete?
Mitt arbete går ut på att tillsammans med mitt team skapa långsiktigt hållbar avkastning till våra kunder där den största kunden är SPP Pension & Försäkring. Vi har ytterligare en institutionell kund inom Storebrandkoncernen och elva externa institutionella kunder som investerar i fastighetsbolaget SPP Fastigheter AB (publ) som vi förvaltar.
Hur länge har du jobbat i Fastighetsbranschen och varför valde du den sektorn?
Jag har arbetat i fastighetsbranschen i över 30 år. Jag är civilingenjör från KTH och hade ursprungligen tänkt välja en inriktning mot naturresurshushållning men valde att specialisera mig inom fastighetsekonomi. Fastighetssektorn har en bredd inom ekonomi, teknik och juridik som tilltalar mig och i min roll får jag också möjlighet att arbeta med hållbarhet och naturresurshushållning som ligger mig varmt om hjärtat.
Privata fastighetsmarknaden känner det flesta av oss till och de upp- och nedgångar som händer där. Men hur har den kommersiella fastighetsmarknaden utvecklats under dessa år som du arbetat?
Den kommersiella fastighetsmarknaden har också utvecklats positivt och negativt under olika perioder. De senaste åren har fastighetssektorn generellt haft en stark utveckling till följd av fallande räntor. Under min tid i branschen har vi egentligen bara haft en stor nedgång i slutet av 80-talet. Finanskrisen 2008 påverkade inte den onoterade fastighetssektorn tillnärmelsevis i samma omfattning som den påverkade börsen.
Vad tycker du är främsta anledningen till att investeringar i fastigheter kan vara en del av en institutionell portfölj?
Den främsta anledningen till att onoterade fastigheter passar bra i en institutionell portfölj är korrelationen mot andra tillgångsslag. Korrelationen är negativ mot räntor och låg mot aktier under den period på 36 år som MSCI har mätt avkastningen för obelånade fastigheter. Fastigheter ger också en inflationshedge. Noterade fastighetsaktier uppför sig mer som aktiemarknaden generellt.
Vilka segment av fastigheter investerar ni i på Storebrand Fastigheter och vad utgår ni ifrån i era val?
Vi diversifierar portföljen och har investerat inom flera segment som samhällsfastigheter, hyresbostäder, kontor, detaljhandel (främst livsmedel) och hotell. Olika typer av fastigheter levererar olika god avkastning under hög- och lågkonjunktur. Under pandemin har exempelvis samhällsfastigheter och bostäder avkastat bättre än köpcentrum och hotell. Hotell och kontor har däremot under de senaste åren dessförinnan haft en god avkastning.
Vad påverkar avkastningen främst på en fastighetsportfölj? Och vad bör man tänka på som investerare om man funderar på att addera fastigheter i sin portfölj?
Avkastningen på fastigheter påverkas delvis av omvärldsekonomin. Kontor i centrala Stockholm har en tydlig korrelation mot BNP medan bostäder och samhällsfastigheter inte har det. Generellt kan man säga att avkastningen påverkas mest av utvecklingen av yielden (marknadens direktavkastningskrav) och hyresutvecklingen. Fastighetsinvesteringar och vilken typ av fastigheter som man investerar i handlar om vilken risk man som investerare är villig att ta. Bostadsfastigheter i centrala Stockholm är tämligen förutsägbara men ger också en låg direktavkastning. Vakanta kontor i B-lägen är en mer opportunistisk fastighetstyp som kan ge god avkastning givet ett lyckat utvecklingsprojekt eller en låg eller negativ avkastning om utvecklingsprojektet inte lyckas.
Hållbarhet är idag en hygienfaktor i många verksamheter, om än i olika omfattning, hur ser den utvecklingen ut i fastighetsbranschen?
Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del av koldioxidutsläppen. I nyproduktion ställs krav på bland annat energieffektivitet och branschen strävar också efter att bygga med mer miljövänliga material. Det ställs inte lika tydliga krav för det befintliga beståndet i dagsläget men eftersom en betydande del av de större fastighetsägarna deltar i GRESB (Global Real Estate Sustainibility Benchmark) så driver det hållbarhetsarbetet framåt.
Vad gäller hållbar fastighetsförvaltning är det lätt att i första hand tänka på hållbar energiförsörjning och hållbart byggmaterial. Vad mer innebär hållbar fastighetsförvaltning idag?
Hållbar fastighetsförvaltning handlar övergripande om långsiktigt hållbar avkastning, ekologisk hållbarhet och social hållbarhet. Vi utgår från den Globala målen i vår förvaltning och deltar i GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) där vi är Global sector leader inom kategorin Diversified Private. Vi strävar efter att arbeta enligt principen "walk the talk" och leva upp till våra policies.
Förutom att fokusera på att minska energi- och vattenförbrukning så monterar vi exempelvis solceller på de tak där det är lönsamt och erbjuder våra hyresgäster gröna hyresavtal. Ett grönt hyresavtal tydliggör ansvarsfördelningen mellan hyresvärd och hyresgäst gällande aktiviteter som syftar till att bidra till ett ökat hållbarhetsarbete. Vår drift- och teknikförvaltare erbjuder ungdomar praktikplats enligt de krav som vi ställer i vårt avtal. Inom området social hållbarhet så bidrar vi även genom att investera i exempelvis äldreboenden och hyresbostäder.
Olika branscher har påverkats mer eller mindre under senaste året av pandemi. En stor påverkan inom fastigheter gäller bland annat hotell då resor och turistande uteblivit. Ett annat segment som diskuterats är frågan om kontorens varande framöver då många har börjat arbeta hemifrån och hur kommer det gå för gallerior när e-handeln ökat än mer på grund av pandemin. Hur ser du på utvecklingen av, och framtiden för, dessa fastighetssegment?
Det är naturligtvis svårt att sia om men när det gäller kontor så tror jag att vi kommer att arbeta annorlunda i framtiden med fler digitala möten och sannolikt också en ökad flexibilitet mellan att arbeta på kontoret och hemma. Hyresgäster kommer sannolikt att ställa andra krav på sina kontorslokaler med exempelvis flera mindre rum eller poddar som möjliggör digitala möten. Många kontorshyresgäster ser över sina lokalbehov men det är inte nödvändigtvis så att ytbehoven kommer att minska. Fler och bättre digitala möten kan möjligen leda till att affärsresandet minskar något vilket i så fall kan påverka hotellens beläggningsgrad men människan är trots allt en social varelse vilket gör att det finns fördelar att träffas fysiskt såväl på kontor som i konferenser.
E-handeln har fått ett uppsving under pandemin och vissa typer av varor lämpar sig bra för e-handel. Vi investerar främst i livsmedels- och lågprisbutiker inom handelssegmentet och där fungerar den fysiska handeln bra och har närmast ökat omsättningen under pandemin. Inom livsmedel fungerar inte e-handel särskilt väl enligt min uppfattning. Här tror jag mer på Click&Collect, dvs att beställa på nätet men hämta varan utanför butiken. Köpcentrum och cityhandel har haft en utmanande period och det återstår att se hur återhämtningen kommer att se ut.
Är det någon reaktion inom ditt arbetsfält som förvånat dig under det här Corona-året?
Jag tycker att utvecklingen hittills har varit som ungefär som förväntat eftersom platser där människor träffas som exempelvis hotell, konferens, restaurang och köpcentrum har påverkats mest negativt i det korta perspektivet. Hyresbostäder och livsmedelsbutiker har däremot inte påverkats negativt eftersom vi måste bo och äta. Lite överraskande är den starka prisutvecklingen på småhus och bostadsrätter i Stockholm men när många av oss arbetar hemma så blir det egna hemmets för- och nackdelar tydliga och det kan vara så att många har en förväntan om att arbete hemifrån kommer att bli möjligt i större utsträckning.
Vad kan vara utmanande i arbetet inom fastighetsförvaltning? Och har utmaningarna ändrats under de senaste 20 åren?
Branschen har blivit mer professionell och finansiellt inriktad under den senaste 20-årsperioden och konkurrensen har hårdnat inom alla områden. Målsättningen är att leverera stabilt god avkastning varje enskilt år och över tid vilket också är utmaningen.
Tittar man framåt vad gäller hållbarhet, ser du att hållbarhetsarbetet inom fastighetsbranschen kan utökas inom fler områden? Och vad ser du det skulle kunna vara? Kan människan som bor eller verkar i byggnaderna ha en större påverkande roll framöver? Eller är det innovativa hållbara byggmaterial eller effektivare byggprocesser?
Hållbarhetsarbetet drivs både av initiativ inom branschen och av lagstiftning och regelverk. Ett stort fokus har legat på nyproduktion där det ställs krav på energieffektivitet. För att göra skillnad så behöver man också se över regelverket för det befintliga beståndet. Framöver behöver man ställa större krav på byggnadsmaterial eftersom betong- och ståltillverkning svarar för betydande koldioxidutsläpp. Här krävs innovationer och producenterna har tagit steg i en grönare riktning. Man har också börjat bygga trähus även på den kommersiella sidan men det är ännu i liten skala.
Vad är det ni arbetar med just nu hos er?
I dag arbetar vi tillsammans med våra norska kollegor med att resa kapital till en ny nordisk fastighetsfond. Våra befintliga kunder investerar i Svenska eller Norska fastigheter och vi vill erbjuda möjligheten att saminvestera med våra livbolag på hela den nordiska marknaden. Det är en marknad som erbjuder en attraktiv riskjusterad avkastning.
Slutligen, vad är du mest stolt över med i ditt arbete som du, tillsammans med ditt team, genomfört?
Jag är mest nöjd med att jag och mitt team har levererat en stabil avkastning till våra kunder över tid samtidigt som vi har erhållit ett internationellt pris för vårt hållbarhetsarbete, GRESB/BREEAM Award, och är global sector leader i GRESB inom vårt segment.
Historisk avkastning är ingen garanti för framtida utveckling. De pengar som placeras i fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta beloppet. På storebrand.se hittar du faktablad och informationsbroschyrer.