Publicerad 15 maj 2023 | Av Natalie Westermark
Du är Head of Transactions, vilket innebär att du utvärderar, köper och säljer fastigheter för SPP´s Fastighetsportfölj i Sverige, hur ser en arbetsdag ut för dig?
Mina arbetsdagar är väldigt omväxlande och innefattar många spännande arbetsmoment inom områden såsom teknik, hållbarhet, juridik och ekonomi. Under en typisk arbetsdag utvärderas de prospekt och affärsmöjligheter som identifierats och jag har ett flertal samtal och möten. Det blir också en hel del resor i mitt arbete för att besöka olika fastigheter. Är vi inne i en transaktion och är i due diligence process är det oftast hektiska dagar med analys av allt material kring fastigheten och bolaget som ska förvärvas, för att utvärdera eventuella risker och möjligheter med investeringen. Tät kontakt och dialog hålls med våra externa rådgivare och det sker förhandling av aktieöverlåtelseavtal.
Vilka externa parter träffar du genom ditt arbete?
Mitt arbete är väldigt socialt och jag har dagligen kontakt med flera externa parter inom olika områden. Alltifrån kontakt med mäklare, fastighetsägare och fastighetsutvecklare för att utvärdera olika affärsmöjligheter, till kontakt med analytiker för att följa marknadsutvecklingen. Jag har även ett tätt samarbete med våra rådgivare inom juridik, teknik och ekonomi.
Du har jobbat 7 år på Storebrand Fastigheter, hur stor var portföljen när du började och hur har resan varit till där ni är idag?
Det har varit en spännande resa som jag fått förmånen att vara en del av både inom bolaget och för vår fastighetsportfölj. Jag anställdes 2016 med fokus på att bygga upp SPP Fastigheter AB (publ)s fastighetsportfölj. Under dessa år har fastighetsportföljen mer än fördubblats och vi äger idag 51 fastigheter till ett värde strax över 14 miljarder. Antalet kollegor har även det fördubblats och till sommaren kommer fastighetsteamet i Sverige att bestå av 12 personer.
Vi har under dessa år fått in flera externa institutionella kunder som investerare i vårt fastighetsägande bolag SPP fastigheter AB (publ), vilket är glädjande. Parallellt, tillsammans med våra norska och danska kollegor har vi arbetat fram en ny nordisk fastighetsfond. Där vi vill kunna erbjuda möjligheten att saminvestera med våra livbolag på hela den nordiska marknaden.
Vad lockade dig till fastighetsbranschen?
Fastigheter har alltid legat mig varmt om hjärtat och jag har ett intresse för matematik samt teknik. Redan som barn hjälpte jag min pappa med olika byggprojekt. När det blev dags för studier valde jag att utbilda mig till Civilingenjör inom bygg- och fastighetsekonomi. Min praktikplats under studietiden ledde till fast anställning och därefter har det rullat på och jag har arbetat på olika arbetsplatser med kunder med olika investeringsstrategi samt inom flera olika yrkesområden såsom fastighetsförvaltning, controller, analytiker och transaktion, vilket jag har stor nytta av i min nuvarande befattning.
Du arbetar med att bygga upp och kontinuerligt utvärdera er fastighetsportfölj. Hur fördelar ni fastighetsbeståndet, vill man få till en spridning med olika fastighetssegment, geografiska lägen och inom segment man tror kommer gå bra framöver?
Ja det stämmer. Med vår strategi om att ha en diversifierad portfölj inom olika fastighetssegment och geografiska lägen vill vi skapa en långsiktigt hållbar och stabil avkastning åt våra kunder. Vi investerar i Sverige på flera orter och vår portfölj sträcker sig från Malmö i söder till Sundsvall i norr. Merparten av vårt fastighetsbestånd ligger dock i Stockholmsområdet. Vår portfölj är även diversifierad inom olika segment och innehåller samhällsfastigheter, hyresbostäder, kontor, detaljhandel (främst livsmedel) och hotell. Vi har en fastighetsportfölj utan belåning och med långa hyreskontrakt vilket bidrar till en stabil avkastning.
I min roll är det viktigt att alltid ligga nära marknaden och vara observant på faktorer som får en påverkan på framtiden. Framtiden är det så klart svårt att sia om och olika typer av fastigheter är förknippade med olika typer av risker och kommer att leverera olika god avkastning under hög- respektive lågkonjunktur. Vi handplockar våra fastigheter och letar efter russinen i kakan när vi investerar. Bara för att en handelsfastighet levererar exempelvis bra på ett specifikt mikroläge på en ort betyder inte det att vi även vill investera inom andra segment på orten. Varje segment har sina russin.
Vilka är era investerare? Och för vem passar investeringar i fastigheter?
Vår största kund är SPP Pension & Försäkring, vi har ytterligare femton externa institutionella kunder som investerar i fastighetsbolaget SPP Fastigheter AB (publ) som vi förvaltar.
Investeringar i onoterade fastigheter passar bra för institutionella investerare som förvaltar en portfölj med aktier och räntor. Genom att addera onoterade fastigheter till sina portföljer får de en bättre riskjusterad avkastning. Den främsta anledningen till att onoterade fastigheter passar bra i en institutionell portfölj är korrelationen mot andra tillgångsslag. Korrelationen är negativ mot räntor och låg mot aktier under den period som MSCI har mätt avkastningen för obelånade fastigheter.
När vet man när en fastighet ska säljas? Har den en viss livslängd i portföljen?
När vi förvärvar en fastighet har vi en långsiktig investeringshorisont om att äga fastigheten för alltid. Vi ska skapa långsiktigt hållbar och stabil avkastning till våra kunder. Olika typer av fastigheter levererar olika god avkastning under hög- respektive lågkonjunktur. Att ett segment eller en fastighet levererar något sämre avkastning ett år jämfört med ett normalår betyder inte att den ska säljas. Större portföljstrategiska beslut ligger alltid bakom våra försäljningar. Under åren kan dock situationer uppstå som gör att vi väljer att sälja en fastighet och ersätta den med en annan fastighet som bättre kompletterar resten av fastighetsportföljen för att vi fortsatt ska leverera enligt våra olika mål.
Under min tid på Storebrand har vi valt att avveckla våra indirekta investeringar och att bara fokusera på direktägda fastigheter. Vi har även allokerat om något i vår portfölj och, när marknaden varit god, exempelvis lämna två orter där vi var investerade i kontor.
Ni arbetar med och ställer höga krav på Hållbarhet, och har framför allt BREEAM In Use*-certifiering på era fastigheter. Utöver flera externa hållbarhetsregelverk att följa har ni även satt upp egna interna regelverk inom hållbarhet. Kan du ge ett par exempel på sådana krav som era fastigheter måste leva upp till?
Hållbar fastighetsförvaltning handlar övergripande om långsiktigt hållbar avkastning, ekologisk hållbarhet och social hållbarhet. Vårt hållbarhetsarbete är fullt integrerat i verksamheten och präglar såväl ägande, förvaltning, utveckling av fastighetsportföljen liksom våra hyresgästrelationer och medarbetare. Som stöd arbetar vi med flera externa och interna regelverk. Exempel på externa regelverk som vi arbetar efter är FN:s globala hållbarhetsmål, varav vi valt att fokusera på fem huvudområden. De fem målen är Mål 6: Rent vatten och sanitet, Mål 7: Hållbar energi för alla, Mål 11: Hållbara städer och samhällen, Mål 12: Hållbar konsumtion och produktion samt Mål 13: Bekämpa klimatförändringarna.
För oss är det självklart att samtliga fastigheter som vi förvaltar ska vara eller ska bli miljöcertifierade, men det betyder inte att alla fastigheter vi köper måste ha en miljöcertifiering vid förvärv. Vi har valt att BREEAM In Use-certifiera samtliga våra kommersiella fastigheter för att få en värdering på hur vi kan minska befintliga byggnaders miljöbelastning och få en jämförelse på internationell nivå. Då erhåller vi både ett betyg på byggnaden och på vår förvaltning.
Vi arbetar ständigt med att minska energiförbrukningen och utsläpp av koldioxid. De växthusgaser som uppstår på grund av vår direkta verksamhet och som vi inte lyckats effektivisera bort klimatkompenserar vi för. SPP Fastigheter AB (publ) köper 100% fossilfri el. Vi planerar för och uppför möjlighet att skapa energi från alternativa energikällor, där det är lönsamt monterar vi exempelvis solceller på taken.
Ni erbjuder också era hyresgäster gröna hyresavtal, vad innebär det?
Vi föredrar att våra hyresgäster tecknar gröna hyresavtal med oss, vilket tydliggör ansvarsfördelningen och initiativtagandet mellan hyresvärd och hyresgäst gällande aktiviteter som syftar till att bidra till ett ökat hållbarhetsarbete. Till exempel erbjuder vi våra hyresgäster en möjlighet att genomföra miljöförbättrande åtgärder i sina lokaler. Dessa avtal bidrar både till hållbar utveckling, kostnadsbesparingar och andra fördelar för respektive parter.
Vilka är de aktuella utmaningarna nu inom fastighetsbranschen?
Hållbarhetskraven i branschen blir allt tuffare och ständigt kommer nya lagar och förordningar att förhålla sig till. Senast beslutades Taxonomiförordningen, som är en europeisk förordning som fastställer kriterier för att avgöra huruvida en ekonomisk verksamhet ska anses vara miljömässigt hållbar inom EU. Just nu pågår ett stort arbete internt med att sätta oss in i vad Taxonomin kommer att få för påverkan på vårt fastighetsbestånd och en genomlysning av portföljen pågår och en åtgärdsplan tas fram per fastighet.
Hur ser situationen ut för kontor och hotell som man trodde var hotade i och med pandemin?
Under pandemin påverkades vissa segment mer än andra, som du nämner exempelvis kontor och hotell hade det tufft. Under och efter pandemin har flera företag ändrat sitt arbetssätt med något fler digitala möten och en ökad flexibilitet mellan att arbeta på kontoret och hemma. Vi kan se att det finns hyresgäster som ställer andra krav på sina kontorslokaler med exempelvis flera mindre rum eller poddar som möjliggör digitala möten. Men det behöver inte betyda att hyresgästerna minskar sin yta. Vår uppfattning är att hotellbeläggningen i stort sett är tillbaka på samma nivå som före pandemin.
Hur påverkas fastighetsbranschen generellt av det ekonomiska läget vi har idag med hög inflation, ränterörelser, geopolitiska läget och energipriserna. Har till exempel hyresgäster än högre krav nu på energieffektivisering i fastigheterna?
Återhämtningen efter pandemin hade just inletts när kriget i Ukraina bröt ut, tätt efterföljt av höjda räntor och rusande energipriser. Under andra halvan av förra året blev det tvärnit för fastighetsaffärer. Den stora utmaningen i branschen är belåningen när framför allt obligationsmarknaden haltar och bolagen ska förnya lånen. Det kan bli stressigt om balansräkningen inte ser bra ut och belånade bolag kommer att få brottas med siffrorna om inte räntan plötsligt börjar vika ner. Jag tror dock att de nya förutsättningarna på marknaden måste landa hos både köpare och säljare innan man når samsyn om marknadsvärdet, men sedan kommer fler affärer göras igen.
De kommersiella hyresgästerna har i år fått en ovanligt stor höjning av hyran på grund av den stigande inflationen och de nya energipriserna har lett till större elräkningar. För att fortsatt och långsiktigt vara en attraktiv hyresvärd måste vi ständigt vara lyhörda och bland annat arbeta med energieffektivisering i våra fastigheter.
I Fastighetsmedia kan man läsa om hyresgäster som säger upp sina avtal på grund av höjda elpriser och hyror. Är det något ni berörs av?
Nej, de hyresgäster som varit omtalade i Fastighetsmedia tillhör inte vår portfölj och vi har därmed ej berörts.
Är det någon fastighet som du varit med och köpt som du är extra stolt över att ha i er fastighetsportfölj?
Varje affär skapar alltid ett avtryck. Varje affär är unik och en viktig pusselbit för helheten. Men för att nämna en affär, en av mina första affärer inom bolaget var en större portfölj med tolv handelsfastigheter. Dessa har visat sig vara en väldigt bra investering som gått bra även under pandemin och utgör ett starkt ben i vår diversifierade portföljstrategi.
Om vi gör en framtidsspaning, vad tror du blir det viktigaste för er verksamhet och bransch närmaste åren?
Jag tror att de viktigaste faktorerna för att vara framgångsrik kommer att vara att kunna leverera en klimatmässigt och socialt hållbar verksamhet vid sidan av en god ekonomisk avkastning. Branschen har börjat, och kommer även fortsättningsvis, behöva ta stora steg mot förändring, och göra både klimatmässiga och sociala frågor till del av affärsbesluten. Hållbarhet kommer att bli mer eller mindre en hygienfaktor för att attrahera kapital.
*) En miljöcertifiering av en fastighet är en bedömning av hur miljömässigt hållbar en fastighet anses vara. För oss är det självklart att samtliga fastigheter som vi förvaltar skall vara eller skall bli miljöcertifierade. Vi arbetar med exempelvis BREEAM, Miljöbyggnad, LEED och Svanen. För närvarande är 93 % av fastighetsbeståndet miljöcertifierat. Läs mer på: www.storebrandfastigheter.se
Historisk avkastning är ingen garanti för framtida utveckling. De pengar som placeras i investeringar i fastigheter kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta beloppet. På https://www.storebrand.se hittar du faktablad och informationsbroschyrer. Informationen riktar sig inte till investerare eller marknader där sådan marknadsföring vore otillåten. Produkter inom alternativa investeringar riktar sig endast till institutionella investerare. Alla våra produkter förvaltas enligt en hållbarhetsstrategi som bygger på metoderna Välja in, Välja bort och Påverka, för mer information se www.storebrand.se/storebrand/hallbarhet/metod/.
Fotograf: Fredrik Hjerling